Bisakah aturan lantai bangunan atasi krisis hunian di Jakarta?

Di Jakarta, hunian layak seringkali tidak terjangkau. Sebenarnya, bisakah ‘layak’ dan ‘terjangkau’ hadir bersamaan tanpa mengorbankan salah satunya?

Foto: Bangunan Vertikal di Jakarta/ Rendy A. Diningrat
Foto: Bangunan Vertikal di Jakarta/ Rendy A. Diningrat

Darurat hunian menjadi satu dari sekian persoalan di Jakarta. Alternatif untuk mengatasinya adalah dengan membangun lebih banyak hunian vertikal.

Namun, di Jakarta, hal itu sulit diwujudkan sebab pemerintah provinsi memiliki aturan mengenai batasan lantai gedung yang boleh dibangun atau yang dikenal dengan istilah Koefisien Lantai Bangunan (KLB).

Peningkatan KLB diperlukan karena data lima tahunan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat mencatat Jakarta kekurangan hunian (backlog) 1,2 juta unit. Ini baru jumlah rumah tangga ber-KTP Jakarta, belum menghitung para pendatang.

Menaikkan Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Harga lahan adalah faktor terbesar yang menentukan harga satu unit rumah susun. Oleh karena itu, dibutuhkan sebuah upaya untuk meningkatkan kepadatan di lahan-lahan terbangun di Jakarta untuk menghindari harga hunian yang semakin tidak terjangkau.

Mari menghitung dengan anggapan bahwa harga satu unit rumah susun murah yang luasnya 24 meter persegi, sebagaimana keinginan Gubernur, adalah Rp 350 juta. Apakah rusun dengan harga tersebut bisa disediakan di pusat kota?

Jawabannya, bisa! Tapi, lahan-lahan di sana harus diizinkan untuk membangun lantai lebih luas. Dengan kata lain, Koefisien Lantai Bangunan (KLB) mesti dinaikkan.

Contoh konkretnya, di Segitiga Emas-Kampung Karet. Berjarak sekitar 500 meter dari Jalan Sudirman, harga lahan di kawasan tersebut saat ini mencapai Rp 50 juta per meter persegi. Agar sebuah unit rusun seluas 24 meter persegi dapat dijual dengan harga Rp 350 juta, maka KLB yang diperlukan adalah 14 atau setara bangunan 35 lantai dengan asumsi luas lahan 2.500 meter persegi.

Dengan kata lain, kalau pemerintah bersedia melonggarkan aturan KLB di Kampung Karet, maka rusun murah seharga Rp 350 juta di tengah kota dapat dibangun hampir tanpa subsidi pemerintah. Ini juga dengan asumsi bahwa biaya konstruksi adalah Rp 8 juta per meter persegi (harga pasar), tidak ada biaya perizinan bangunan (IMB) yang memberatkan, dan developer-nya tidak mengambil untung.

Bagaimana agar aturan KLB dapat diubah? Jawabannya adalah dengan mengubah Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) yang menetapkan batas kepadatan suatu hamparan wilayah di Jakarta.

Sayangnya, saat ini pemerintah provinsi seperti masih alergi pada peningkatan KLB. Pemerintah khawatir daya dukung Jakarta tidak akan mencukupi kalau KLB (kepadatan) bertambah. Padahal meningkatkan daya dukung tanpa merusak lingkungan adalah tugas pemerintah.

Kalau keberadaan bangunan dan fungsi baru dikhawatirkan mengakibatkan kemacetan, maka pemerintah bertugas membangun sistem transportasi publik masal. Kalau penggunaan pompa air oleh masyarakat dikhawatirkan mengakibatkan penurunan muka tanah, maka pemerintah bertugas membangun sistem penyediaan air minum yang berfungsi baik dan berdaya jangkau luas.

Hunian murah sekitar TOD

Di saat perubahan RDTR untuk meningkatkan KLB berjalan setengah hati, angin segar justru datang dari Peraturan Menteri ATR/BPN No. 16/2017 tentang Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit (TOD). Peraturan ini mendorong fungsi ruang campuran dan intensitas pemanfaatan ruang yang lebih tinggi di kawasan-kawasan TOD.

Jakarta pun telah mengeluarkan peraturan untuk mendukung pelaksanaan TOD, yaitu Peraturan Gubernur DKI Jakarta No. 67/2019 tentang Penyelenggaraan Kawasan Berorientasi Transit.

Sejalan dengan upaya mewujudkan hunian terjangkau, Pergub tersebut mensyaratkan dibangunnya rusun murah di dalam setiap persil lahan di zona TOD, termasuk di samping gerbang masuk ke MRT. Lalu, bagaimana dengan harga lahan yang sangat tinggi di Jalan Sudirman dan Jalan Thamrin?

Seperti diilustrasikan di atas, secara prinsip tingginya harga lahan dapat diatasi kalau pemerintah bersedia mengalokasikan KLB yang lebih tinggi. Tapi berapa KLB yang harus dialokasikan kalau ingin membangun rusun murah di pinggir Jalan Sudirman atau Jalan Thamrin? Dengan asumsi Nilai Jual Objek Pajak sebesar Rp 100 juta per meter persegi, maka KLB yang harus diberikan adalah 33.

Kabar buruknya, KLB sebesar 33 tidak realistis untuk rusun murah. Masih dengan asumsi total luas lahannya 2.500 meter persegi, maka bangunannya mungkin akan setinggi sekitar 80 lantai. Padahal bangunan paling tinggi di Jakarta saat ini adalah Menara Westin di Jalan H.R. Rasuna Said dan Menara Treasury di SCBD dengan ketinggian 60-70 lantai.

Optimalisasi lahan Badan Usaha Milik Daerah (BUMD)

Beralih dari pusat bisnis, pembangunan hunian vertikal juga bisa dilakukan di lokasi-lokasi lain. Pemanfaatan lahan milik Badan Usaha Milik Daerah (BUMD) seperti pasar, misalnya, dapat meminimalisir biaya yang harus dikeluarkan untuk mendapatkan lahan di pusat kota.

Sebutlah Pasar Senen milik PD Pasar Jaya di Jakarta Pusat. Dengan bangunan gedung vertikal, bukan tidak mungkin jika bagian bawah bangunan difungsikan sebagai pasar dan bagian atasnya dikembangkan sebagai kawasan hunian. Fungsi pasar bisa didukung oleh kehadiran para penghuni, begitu juga hunian yang dihidupi oleh keberadaan pasar. 

Ide pengembangan Pasar Senen ini kurang lebih sudah terwujud di Pasar Rumput, Jakarta Selatan. Kawasan Pasar Rumput yang tadinya hanya berfungsi sebagai pasar, kini ditambah dengan hunian vertikal di atas bangunannya. Kompleks hunian tersebut juga sudah terintegrasi dengan halte Transjakarta Pasar Rumput.

Tak hanya itu, dalam radius sekitar satu kilometer dari Rusunawa Pasar Rumput terdapat Stasiun Manggarai. Ke depannya, bukan tidak mungkin kalau rusun murah juga dibangun di atas lahan-lahan BUMD lain seperti terminal.

Pemanfaatan lahan secara optimal dengan meningkatkan kepadatannya adalah keniscayaan. Di Jakarta, penambahan jumlah penduduk akibat urbanisasi diprediksi akan terus terjadi. Pun jika ibu kota negara pindah, daya tarik Jakarta tak otomatis redup karena lebih dari 85 persen perekonomian atau PDRB Jakarta digerakkan oleh sektor swasta.

Oleh karena itu, kerja keras untuk mewujudkan lebih banyak hunian terjangkau di Jakarta harus terus ditingkatkan. Salah satu jalan untuk mengatasi mahalnya harga lahan adalah meningkatkan intensitas penggunaan lahan dengan cara meninggikan KLB di pusat kota, dan mencegah pembangunan di tempat-tempat yang seharusnya dilindungi.

Beri tanggapan